Bumi ka mbaruar. Sa keq do të shkojnë gjërat, shkruan The Economist
Për dy vjet gjatë pandemisë Covid-19, shitësit e shtëpive në Quakers Hill, një periferi në skajet më të largëta në perëndim të Sidneit, grumbulluan shumë fitime. Rreth 60 ose 70 persona ishin të interesuar për një shtëpi që jepej për shitje, kujton Josh Tesolin nga Ray White, një agjenci pronash.
Blerësit përplaseshin nëpër ankande, duke hedhur oferta përtej parashikimeve. “Ne kërkonim, le të themi, 1 milion dollarë dhe e shisnim shtëpinë për 1.4 milionë dollarë”, thotë zoti Tesolin. “Tregu, në atë kohë, ishte i çmendur, shumë më ndryshe se tani”. Këtë vit, çmimet kanë rënë me 20%, thotë ai. Pronarët po i tërheqin shtëpitë nga tregu, sepse nuk i shesin dot aq sa duan. Thënë shkurt, tregu po bie.
Çmimet australiane të shtëpive kanë rënë për pesë muaj rresht, duke e përhapur prirjen përtej zonës Quakers Hill, në një dukuri globale. Ndërsa bankat qendrore janë në garë për të zbutur inflacionin, ato po i rrisin normat e interesit me ritmin më të shpejtë në të paktën katër dekada – gjë që tani po shkakton kasaphanë në tregun e banesave.
Çmimet po bien në 9 nga 18 vendet e vëzhguara nga kompania e konsulencës Oxford Economics, dhe po bien më shpejt në tregjet e mbinxehura. Në Kanada dhe në Suedi, ato kanë rënë me më shumë se 8% që nga shkurti; në Zelandën e Re, kanë rënë me më shumë se 12% që nga kulmi vitin e kaluar. Çmimet kanë filluar të bien edhe në Amerikë dhe në Britani. Shumë vende të tjera po shkojnë në të njëjtin drejtim.
Transaksionet janë gjithashtu në rënie. Shitjet e shtëpive në Amerikë ranë me një të pestën në gusht, krahasuar me një vit më parë, sipas Shoqatës Kombëtare të Banesave, një grup lobimi. Në Zelandën e Re, shitjet tremujore ishin në nivelin më të dobët që nga viti 2010 në tre muajt deri në qershor.
Çmimet e aksioneve të ndërtuesve të mëdhenj britanikë, si Barratt dhe Taylor Wimpey, janë përgjysmuar këtë vit. Ato të Dr. Horton dhe Lennar, kompanitë e ndërtimit më të mëdha në Amerikë, janë ulur me më shumë se 30%.
Kjo shënon fundin e një lulëzimi të gjatë, të cilin shumë pronarë shtëpish e kanë marrë si të mirëqenë. Normat e ulëta të hipotekave dhe oferta e kufizuar nxitën rritje të qëndrueshme të çmimeve të banesave në vendet e pasura, në dekadën pas krizës financiare globale të viteve 2007-‘09. Për shembull, çmimet në Amerikë, u rritën me gati 60% që nga niveli i ulët në vitin 2012, deri në fund të vitit 2019.
Më pas erdhi pandemia, gjatë së cilës çmimet u rritën jashtëzakonisht. Në Amerikë, Kanada dhe Holandë, janë rritur me më shumë se 30% që nga viti 2020. Karantinat dhe kalimi në punën në distancë, rriti kërkesën për pronat periferike me kopshte ose zyra.
Qeveritë, të shqetësuara për krizën e banesave me përhapjen e Covid-19, lehtësuan ose hoqën përkohësisht rregulloret e hipotekave, duke e bërë më të lehtë blerjen. Kursimet pandemike i ndihmuan blerësit të grumbullonin depozita të majme.
Kthesa
Por rritja e normave të interesit i ka kthyer tani normat e hipotekave në nivele të papara në disa dekada. Një vit më parë, hipoteka 30-vjeçare me normë fikse në Amerikë, ishte nën 3%. Sot është pothuajse 7%.
Në Zelandën e Re, normat e hipotekave kanë kaluar 7% për herë të parë në tetë vjet; në Britani, kredia mesatare pesëvjeçare me normë fikse, tani ka kaluar nivelin 6% për herë të parë në një dekadë.
Kjo do ta bëjë jetën më të vështirë për blerësit e mundshëm të shtëpive dhe do të rrisë shqetësimin e pronarëve ekzistues të shtëpive. Është një ndryshim që ka të ngjarë të sjellë pasoja të pakëndshme politike dhe sociale për shumë vite në vijim.
Tre faktorë do të përcaktojnë se ku do të jetë dhimbja më e rëndë, dhe ku janë më të mundshme këto pasoja. Së pari është rritja e çmimeve. Tregjet e banesave, ku çmimet janë rritur që nga pandemia, janë veçanërisht të cenuara ndaj ftohjes së kërkesës.
Ndërkohë që në shumë vende të pasura, normat vjetore të rritjes u ngadalësuan në nivele njëshifrore, Amerika dhe Kanadaja ruajtën rritje dyshifrore, të nxitura nga kërkesa e madhe për banesa në qytetet malore dhe vendet me diell që tërheqin kalifornianët dhe njujorkezët e pasur.
Nivelet e huamarrjes janë faktori i dytë. Sa më i lartë të jetë borxhi i familjes si pjesë e të ardhurave, aq më të cenueshëm janë pronarët ndaj pagesave më të larta të hipotekave dhe mospagesave. Bankierët qendrorë gjejnë ngushëllim në faktin se borxhi i familjeve në raport me të ardhurat, është më i ulët se sa ishte në prag të krizës globale financiare në disa vende, përfshirë Amerikën, Britaninë dhe Spanjën.
Megjithatë, disa shtete përballen me një mal borxhesh. Kjo i bën ata të ndjeshëm ndaj rritjeve më të vogla të normave të hipotekës. Familjet në Australi, Kanada dhe Suedi, të cilat i shpëtuan barrës së plotë të krizës financiare, kanë marrë hua të larta në vitet që pasuan, duke nxitur paralajmërime nga mbikëqyrësit financiarë.
Siç ka thënë Stefan Ingves, guvernatori i Bankës Qendrore të Suedisë: “Është si të ulesh në majë të një vullkani”.
Faktori i tretë është shpejtësia me të cilën normat më të larta të interesit kalojnë te pronarët e shtëpive. Në rrezik më të madh janë huamarrësit me hipoteka me norma të ndryshueshme, të cilat luhaten sipas ndryshimeve të normave të politikës monetare.
Atyre mund t’u ulen menjëherë të ardhurat e disponueshme. Në Kanada, hipotekat me norma të ndryshueshme përbëjnë më shumë se gjysmën e të gjitha kredive. Në Australi dhe Suedi, ato përbëjnë gati dy të tretat.
Në vende të tjera, huamarrja me afat të caktuar është shumë më e zakonshme, që do të thotë se rritja e normave reflektohet me një vonesë të konsiderueshme. Shumica dërrmuese e hipotekave në Amerikë janë në kushte të tilla.
Këto hipoteka janë gjithashtu më popullore se më parë në të gjithë Europën. Por jo të gjitha kreditë me afat të caktuar janë të njëjta. Në Amerikë, pjesa më e madhe e tyre janë fiksuar për dy ose tri dekada.
Në vende të tjera, edhe huamarrësit me normë fikse do të përballen shpejt me kostot e larta të hipotekave. Në Zelandën e Re, hipotekat me normë fikse përbëjnë pjesën më të madhe të kredive ekzistuese, por më shumë se 70% kanë maturim prej më pak se dy vjetësh. Po kështu, edhe gjysma e atyre që u morën në Britani vitin e kaluar.
Të gjithë këta faktorë së bashku do të nxisin rënien e thellë të çmimit të banesave. Por këtë herë, rënia ka të ngjarë të udhëhiqet jo nga Amerika, por nga Kanadaja, Holanda, Australia, Zelanda e Re dhe Norvegjia (shih tabelën).
Në Australi dhe në Kanada, çmimet mund të bien deri në 14% nga kulmi i tyre, pak më shumë se sa pritet në Amerikë ose Britani, sipas parashikimeve nga firmat e pronave. Ekonomistët në Bankën Mbretërore të Kanadasë, presin që vëllimi i shitjeve të vendit të ulet me më shumë se 40% në periudhën 2022-2023, duke tejkaluar rënien prej 38% në vitet 2008-‘09.
Parashikimi
Cilësia e kredisë së një huamarrësi mesatar është përmirësuar vitet e fundit, pasi rregulloret më të rrepta pas krizës financiare globale, e kanë bërë më të vështirë marrjen e hipotekave për huamarrësit me rrezik. Por, kombinimi toksik i goditjes së normës dhe rritjes së kostos së jetesës, do t’i vërë pronarët e shtëpive në një pozicion të vështirë.
Pragu i dhimbjes
Në çdo vend, disa njerëz do të vuajnë më shumë se të tjerët. Cilësia e kredisë së një huamarrësi mesatar është përmirësuar vitet e fundit, pasi rregulloret më të rrepta pas krizës financiare globale, e kanë bërë më të vështirë marrjen e hipotekave për huamarrësit me rrezik. Por kombinimi toksik i goditjes së normës dhe rritjes së kostos së jetesës, do t’i vërë pronarët e shtëpive në një pozicion të vështirë.
Në Australi, për shembull, tre të pestat e kredive për banesa, janë me kushte të ndryshueshme. Sipas raportit më të fundit të stabilitetit financiar të Bankës Qendrore, i publikuar më 7 tetor, gjysma e këtyre huamarrësve do të pësonin rënie të parave të tyre rezervë, ose ato të mbetura pas hipotekës dhe shpenzimeve thelbësore të jetesës, me të paktën një të pestën, nëse normat e interesit rriten në përputhje me tregun.
Në Britani, gati 2 milionë familje, ose një e katërta e atyre me hipoteka, mund të humbin një shtesë prej 10% të të ardhurave të tyre familjare, deri në fillim të vitit 2025. Në Holandë, pjesa e pronarëve të shtëpive që paguajnë më shumë se një të katërtën e të ardhurave për hipotekë, do të rritej nga 12% në 26%, nëse normat e interesit do të rriteshin me tre pikë përqindje.
Personat që blejnë shtëpi për herë të parë dhe huamarrësit e kohëve të fundit, janë veçanërisht të cenuar. Shumë kanë tendosur financat e tyre për të blerë një shtëpi, duke lënë më pak para rezervë për të mbuluar rritjen e kostove të hipotekës.
Në Amerikë, një në tre shtëpi vitin e kaluar u ble nga persona që blinin shtëpi për herë të parë. Shumë prej tyre kanë kursime të pakta. Rreth gjysma e blerësve australianë që morën kredi nga fillimi i vitit 2021 deri në gusht 2022, kishin më pak se tre muaj pagesa hipotekore të ruajtura për kohë të vështira.
Personat që blejnë shtëpi për herë të parë kanë pasur edhe më pak kohë për të grumbulluar kapital. Oxford Economics vlerëson se rënia prej 15% e çmimeve të banesave në Amerikë në një vit do të anulonte dy të tretat e kapitalit të banesave që ata kanë grumbulluar që nga fillimi i pandemisë.
Në të kundërt, pronarët e vjetër janë më të sigurt. Më shumë se gjysma e pronarëve amerikanë të shtëpive mbi moshën 65 vjeç, u shpërngulën që para fillimit të mijëvjeçarit. Pronarët e rinj janë në rrezik më të madh, gjë që e bën të vështirë hipotekimin. Në Britani, rënia prej 20% e çmimeve të banesave do të linte deri në 5% të hipotekave në kapital negativ, sipas Neal Hudson nga Residential Analysts, një konsulencë. Rreth një në dhjetë pronarë të hipotekave në Londër, do të preken nga kjo.
Lajmi i mirë është se bankat duhet të jenë në gjendje të përballojnë rënien. Në vitet 2007-‘09, rritja e borxhit të papaguar i shtyu disa amerikanë në prag falimentimi. Bankat në Britani tani mbajnë gati katër herë më shumë kapital për të mbuluar humbjet, sipas firmës së konsulencës Capital Economics.
Banka e Anglisë parashikon se huadhënësit e vendit do të jenë në gjendje të përthithin një rënie prej 33% të çmimeve të banesave dhe rritje të shkallës së papunësisë nga 3.5%, në 12%.
Në Amerikë, bankat janë tërhequr nga tregu i hipotekave, ku institucionet jofinanciare tani ofrojnë më shumë se gjysmën e kredive të reja hipotekore. Kështu, rreziqet nuk janë më të përqendruara tek huadhënësit me rëndësi sistemike.
Pasojat
Sidoqoftë, shtrëngimi i tregut të banesave do të ketë pasoja të thella. “Cikli i strehimit është cikli i biznesit”, shkroi Edward Leamer nga Universiteti i Kalifornisë, në Los Anxhelos, në një punim të botuar në vitin 2007.
Ai vuri në dukje se ngadalësimet e tregut të banesave, u kishin paraprirë tetë nga dhjetë recesioneve të fundit në Amerikë. Pas krizës financiare, zoti Leamer bëri një tjetër punim të titulluar “Tregu i banesave është me të vërtetë cikli i biznesit”, për lexuesit që nuk kishin arritur ta kapnin mesazhin.
Lidhja midis dy cikleve, ekziston sepse banesa u jep “efekte pasurore” pronarëve. Kur çmimet e banesave rriten, njerëzit ndihen mirë me gjendjen e tyre financiare, ndaj marrin hua dhe shpenzojnë më shumë. Kur çmimet bien, njerëzit shtrëngojnë rripat. Një studim i vitit 2019 nga Banka e Anglisë zbuloi se rritja prej 10% në çmimet e banesave, rrit konsumin me 0.35-0.5%.
Një tjetër kanal i rëndësishëm ndërmjet tregut të banesave dhe pjesës tjetër të ekonomisë, janë investimet. Shpenzimet kapitale të lidhura me strehimin, veçanërisht ndërtimin e shtëpive, mund të jenë jashtëzakonisht të paqëndrueshme dhe shpesh përbëjnë ndryshimin midis një ekonomie në rritje ose në tkurrje. Në të vërtetë, rënia e investimeve për banesa përbën një të tretën e rënies së PBB-së së Amerikës në vitet 2007-‘09.
Hulumtimet në Britani kanë gjetur rezultate të ngjashme. Ndërtuesit e shtëpive ndjekin bumet dhe shkurajohen nga lajmet e këqija ekonomike. Ndërsa shqetësimet janë shtuar kohët e fundit, ndërtimet e banesave private amerikane kanë rënë me 20% që nga prilli.
Këtë herë, huamarrësit në gjendje të vështirë financiare, për shkak të inflacionit dhe faturave të larta të energjisë, do të shpenzojnë edhe më pak për mallra dhe shërbime të tjera, ndërsa përpiqen të shlyejnë pagesat më të larta të hipotekave.
Disa njerëz shohin avantazh në uljen e çmimeve të banesave. Ata shpresojnë se çmimet më të ulëta do t’i lejojnë të rinjtë të blejnë shtëpitë e tyre të para. Është pothuajse e sigurt se këto shpresa do të shuhen. Niveli i pronësisë së shtëpisë ka prirjen të bjerë, në vend që të rritet. Në Britani, për shembull, rreth 65% e njerëzve janë pronarë shtëpie, në krahasim me 70% në fillim të krizës financiare globale.
Në Irlandë, e cila përjetoi rënie të fuqishme në fund të viteve 2000, shkalla e pronësisë së shtëpisë është ende mbi 10 pikë përqindje nën kulmin. Kushtet ekonomike të cilat bëjnë që çmimet e banesave të bien, në të njëjtën kohë rrezikojnë shanset e pronarëve potencialë të shtëpive.
Papunësia rritet dhe pagat bien. Nëse normat e interesit rriten, njerëzit janë në gjendje të marrin më pak hua dhe huadhënësit e hipotekave ngurrojnë më tepër për të dhënë hua. Në Kanada, rritja e kostove të huamarrjes do të eliminojë çdo kursim që mund të mbetet nga një çmim më i ulët blerjeje, parashikon Tsur Somerville nga Universiteti British Columbia.
Tregu i banesave është politik
Efekti më i madh i rënies së çmimit të banesave mund të jetë në politikë. Në vendet ku pronësia e shtëpisë shihet si domosdoshmëri, çmimet më të ulëta do të shtojnë dhimbjen. “Të kalosh në çfarë?
Të kalosh në çmime absurde në vend të çmimeve thjesht të paimagjinueshme?” – pyet Robin Black, mekanik biçikletash në Montreal. “Në thelb, e kam pranuar se ëndrra ka mbaruar. E humba shansin tim”.
Ndërsa shumë të rinj më parë ankoheshin se nuk mund të përballonin dot financiarisht një depozitë, tani ata duhet të përballojnë edhe pagesat shumë më të larta hipotekore. Humbja e shtëpisë është një mundësi shumë më e pranishme se më parë.
Për vite me radhë, pronarët e shtëpive ngushëlloheshin me mendimin se, edhe nëse rritja e pagave reale ishte e tmerrshme, të paktën çmimi i shtëpisë së tyre po rritej. Kanë mbaruar ato ditë. Edhe brezi baby-boomer, fituesit e mëdhenj nga dekada e rritjes së çmimeve, tani përballen me perspektivën për të jetuar në një hapësirë më të vogël banimi, gjatë pensionit. E gjithë kjo do të thotë se rritja e normave të interesit do të ketë pasoja të paparashikueshme politike, pasi njerëzit që dikur kanë përfituar nga status quo-ja, tani po zbulojnë se ç’do të thotë të humbasësh.
Ndaj, mos u habisni nëse politikanët fillojnë operacione të mëdha shpëtimi. Tashmë qeveria e Hungarisë u ka ofruar qytetarëve mbrojtje nga rritja e normave të interesit të hipotekave. Në analizën e banesave në Zelandën e Re, FMN-ja shqetësohet se “mund të nevojitet mbështetja e politikave për të shmangur efektet e raundit të dytë dhe një rënie të theksuar”.
Në Spanjë, bankat thuhet se po shqyrtojnë kufizimin e rritjes së pagesave për hipotekat me norma të ndryshueshme. Martin Lewis, ekspert financiar britanik me ndikim, ka filluar të bëjë fushatë që shteti të mbështesë pronarët e hipotekave. Ndërsa çmimet e banesave bien, kërkesa të tilla vetëm sa do të rriten.
Përktheu: Lira Muça
Postimi ” Tregjet e banesave përballen me një shtrëngim të madh ” eshte marre nga Revista Monitor.
