Nëse nuk fillon ndërtimi i shtëpive, politika monetare, e lirshme apo e shtrënguar, nuk do të sjellë lehtësim
Pse është strehimi kaq i shtrenjtë? Zakonisht jepen dy arsye. E para ka të bëjë me furnizimin e kufizuar: ka një sërë kufizimesh për sa i përket përdorimit të tokës dhe aktivistët e lëvizjes NIMBY (Not In My Backyard; “Jo në oborrin tim”), kanë penguar ndërtimin e shtëpive në vendet e pasura.
Shpjegimi tjetër përqendrohet te kërkesa: rënia afatgjatë e normave reale të interesit ka rritur çmimet e të gjitha aseteve.
Kredia më e lirë sjell shtrenjtimin e strehimit. Megjithatë, edhe pse normat e interesit u rritën në të gjitha vendet e pasura në fillim të viteve 2020, çmimet pothuajse nuk u luhatën fare.
Pse? Disa studime të fundit tregojnë se këtu ka ndikuar oferta fikse dhe ndryshimet në kërkesë.
Për shumicën e njerëzve, një shtëpi është thjesht një vend ku jetohet. Për ekonomistët është një investim që krijon të ardhura. Të dy kanë të drejtë. Sepse, nga njëra anë, për pronarët, qiratë janë të ardhura.
Nga ana tjetër, pronarët i marrin të ardhurat në natyrë: pra, konsumi i “shërbimeve të strehimit” që një shtëpi mundëson.
Sido që të jetë, çmimi është kryesisht i njëjtë; në thelb, të dy marrin qira. Për qëllime të statistikave të inflacionit, kjo njihet si “qira ekuivalente e pronarit” (OER), dhe është mënyra kryesore sesi shfaqet tregu i strehimit në indekset e çmimeve të konsumit. OER është përgjegjëse për rreth një të katërtën e masës së inflacionit amerikan.
Nëse gjithçka tjetër merret si e barabartë, normat më të ulëta të interesit, normalisht duhet të çojnë në çmime më të larta të banesave. Raporti i qirasë me çmimin e një shtëpie është i ngjashëm me yield-in e një bonoje.
Nga ana tjetër, të dyja mund të krahasohen me normën e interesit që banka qendrore vendos për paranë.
Në tregjet financiare, normat e kthimit të fitimit të aseteve të ndryshme, duke u përshtatur për nivele të ndryshme rreziku, duhet të konvergojnë, përndryshe një qiradhënës mund të shesë portofolin e shtëpive të tij dhe të arrijë një kthim më të lartë fitimi në bursë ose anasjelltas.
Në të njëjtën mënyrë, një ulje e normës së Bankës Qendrore, rrit çmimin e tregut të bonove, aksioneve dhe shtëpive, për të mbajtur normat e kthimit të sinkronizuara.
Disa ekonomistë e përdorën këtë parim për të zbuluar një flluskë të tregut të banesave, përpara shembjes së vitit 2007, pasi raporti i çmimeve të banesave ndaj qirave, u rrit mbi atë që mund të justifikohej nga kostot e interesit.
Në rishikimin e saj të fundit tremujor, Banka për Shlyerjet Ndërkombëtare (BIS) shqyrton se çfarë mund të sjellë për politikën monetare një treg i dëmtuar banesash.
Në një skenar të përsosur, zhvilluesit duhet t’u përgjigjen çmimeve më të larta të shkaktuara nga normat më të ulëta të interesit, duke ndërtuar më shumë shtëpi dhe duke punësuar më shumë punëtorë, që do të rriste trysninë inflacioniste.
Normat më të larta, normalisht duhet të kenë efektin e kundërt.
Me kalimin e kohës, kjo përgjigje është zbehur. Autorët llogarisin se, gjatë viteve 1970, një rritje prej 1% e çmimeve të shtëpive, shkaktoi një rritje prej 6% të ndërtimeve të reja.
Në vitet 2000, kjo shifër ra në 4%. Autorët e studimit shpjegojnë se kjo mund të ketë ndodhur si pasojë e ligjeve më të rrepta të përdorimit të tokës dhe rënies së produktivitetit në ndërtim.
Në vend që të nxisë investimet, politika monetare funksionon përmes kanaleve të tjera: ndërtohen më pak shtëpi të reja dhe ato të tanishmet bëhen më të shtrenjta.
Ndërsa shumë çmime asetesh përshtaten pothuajse menjëherë me ndryshimet në politikën monetare, tregu i banesave kërkon më shumë kohë. Mund të duhen muaj apo edhe vite për të blerë ose për të shitur një pronë.
Studiuesit e bankës BIS zbuluan se në zonat ku oferta e banesave iu përgjigjet çmimeve më të larta, ndodh vetëm një ndryshim në çmimet e banesave: gjatë rreth një viti, ato rriten me rreth 1.5% pas një uljeje me një pikë përqindje të normave të interesit. Raporti qira-çmim bie dhe më pas bëhet i qëndrueshëm.
Megjithatë, kur ndërtimi përgjigjet më ngadalë, çmimet e banesave thjesht vazhdojnë të rriten.
Autorët mendojnë se kjo mund të ndodhë për shkak se pronarët e mundshëm të shtëpive mendojnë se çmimet e banesave do të vazhdojnë të rriten në të ardhmen, gjë që mund të kompensojë një rendiment më të ulët.
Në vend që të nxisin ndërtimin, pronarët e shtëpive marrin një fitim të papritur dhe shpenzojnë më shumë, duke rritur trysnitë inflacioniste përmes një kanali tjetër.
Ata për shembull, mund të shpenzojnë shumë para nëpër restorante dhe pushime, duke rritur pagat në ato industri.
Kjo nuk do të thotë që qiramarrësit e rinj të shqetësuar duhet të shpresojnë për një rritje të normave të interesit për të ulur çmimet dhe për të bërë më të përballueshme pronësinë e një shtëpie.
Politika monetare nuk e bën aq të dëshirueshme zotërimin e një shtëpie.
Një punim nga Daniel Greenwald në Universitetin e Nju Jorkut dhe Adam Guren në Universitetin e Bostonit, analizon se si tregjet e qirasë dhe blerjes së shtëpive ndërveprojnë me njëri-tjetrin.
Në teori, ndërsa çmimet e banesave rriten, pronarët duhet të jenë të gatshëm t’ua shesin banesën atyre që duan të zotërojnë shtëpi. Shtimi i më shumë shitësve në treg lehtëson disi trysninë mbi çmimet e banesave pas rënies së kostos së kredisë.
Gjithashtu, shkalla e pronësisë së shtëpive mund të rritet edhe nëse nuk ndërtohen shumë shtëpi të reja. Megjithatë, në të vërtetë, ky efekt nuk ndihet. Tregu i qirave dhe tregu i pronësisë së shtëpive, janë pothuajse tërësisht të ndarë.
Pronarët fitojnë, qiramarrësit humbasin
Kur tarifat rriten dhe hipotekat bëhen më të shtrenjta, dhënia me qira bëhet më tërheqëse. Kjo rrit kërkesën për numrin fiks të pronave me qira. Në të njëjtën kohë, pronarëve u ofrohen yield-e më të larta për asetet e tjera.
Një studim në Irlandë nga Juan Castellanos në Institutin Universitar Europian dhe Andrew Hannon dhe Gonzalo Paz-Pardo në Bankën Qendrore Europiane, zbuloi se normat më të larta të interesit kanë prirjen t’i rrisin qiratë.
Në të njëjtën mënyrë, një studim në Amerikë nga Daniel Dias në Rezervën Federale dhe João Duarte në Nova Business School, zbulon se shtrëngesa monetare mund të rrisë inflacionin e sektorit të banesave.
Kjo ndihmon për të shpjeguar disa nga misteret e fundit të tregut të banesave.
Duke pasur parasysh se qiratë janë më të larta, çmimet e banesave nuk duhet të bien shumë për të ruajtur diferencën e yield-it midis banesave dhe aseteve të tjera, pas shtrëngimit të politikës monetare.
Ndërkohë, inflacioni i sektorit të banesave ka qenë një nga elementet më kokëforta në përpjekjet e Rezervës Federale për dezinflacion.
Deniz Igan, në Nankën BIS, llogarit se për blerësit e mundshëm, të cilët janë të shqetësuar për çmimet e shtëpive, të ardhurat e tyre dhe kostot e hipotekave, strehimi është më i papërballueshëm se në çdo kohë që nga kriza e vitit 2007.
Për sa kohë që ndërtimi i shtëpive mbetet i dobët, politika monetare qoftë e ngushtë apo e lirë, nuk do të sjellë lehtësim.
Postimi ” Mos prisni që politika monetare ta bëjë strehimin të përballueshëm ” eshte marre nga Revista Monitor.